Mismo alquiler, distinta cuenta
Por qué las expensas y los servicios varían tanto en Buenos Aires, y por qué hoy suben más rápido que el alquiler.
La mayoría de las comparaciones de alquileres en Buenos Aires se quedan en el alquiler. Así se pierde una parte creciente de lo que paga un inquilino. Las expensas y los servicios hoy suben más rápido que el alquiler, y dependen de cosas que un aviso casi nunca dice: cuánto personal tiene el edificio, si hay vigilancia 24 horas, cómo se calefacciona y qué antigüedad tiene. Dos deptos con el mismo alquiler pueden terminar con cuentas muy distintas.
La cuenta de USD 927
Un 2 ambientes típico en Palermo costó unos USD 927 por mes todo incluido en el T2 2026, al dólar MEP. El alquiler fue USD 580, las expensas USD 258 y los servicios USD 89. El alquiler sigue siendo la parte más grande, cerca del 63% del total.
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El dato más útil es la variación. Entre el T3 2025 y el T2 2026 el total en Palermo pasó de USD 786 a USD 927, una suba de USD 141. El alquiler aportó USD 79, el 56%. Las expensas USD 45, el 32%. Los servicios USD 17, el 12%.
Expensas y servicios son el 37% de la cuenta pero explicaron el 44% de la suba. En pesos la diferencia se ve mejor: en el mismo período el alquiler subió 23,7%, las expensas 29,3% y los servicios 32,4%. La presión está en lo que viene aparte del alquiler.
Las expensas son, sobre todo, sueldos
El personal es el rubro más grande de la expensa promedio: 31% del total en CABA según ConsorcioAbierto, una plataforma de administración que cubre unos 15.000 consorcios. Administradores citados en la prensa lo ubican mucho más alto en edificios chicos, entre 60% y 75%, según cómo se clasifiquen los gastos.
Por eso las expensas siguen a la paritaria de encargados más que a la inflación. En el año a septiembre de 2026 la escala del SUTERH subió 44,0%. La línea de gastos comunes del IPCBA subió 41,2%. La inflación porteña fue 32,9%. Cuando el gremio firma una escala nueva, las expensas se mueven uno o dos meses después, haga lo que haga el resto de la economía.
El tamaño ayuda, hasta que llega la seguridad
El mismo sueldo pesa muy distinto por departamento según cuántas unidades lo comparten. Armamos cuatro edificios ilustrativos con la escala SUTERH de octubre 2026 para primera categoría. Son sueldos brutos, sin cargas sociales, aguinaldo ni adicionales, así que el costo real es mayor. La dotación de personal es un supuesto nuestro, no un dato relevado.
| Edificio | Personal | USD por unidad por mes |
|---|---|---|
| 15 unidades | Un encargado no permanente | 35 |
| 50 unidades | Un encargado permanente | 20 |
| 150 unidades | Tres permanentes | 20 |
| 150 unidades | Tres permanentes y vigilancia 24h | 37 |
Hay dos cosas para destacar. Un edificio chico y viejo con un encargado no permanente puede costar más por departamento que uno mediano con encargado full time, porque el gasto se reparte entre menos. Y la escala deja de ayudar cuando una torre suma vigilancia todo el día. Cubrir las 24 horas lleva tres o cuatro sueldos más, y en edificios de categoría la seguridad puede llegar al 40% del total.
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Amenities y antigüedad
Los amenities pesan menos de lo que se suele pensar. Las estimaciones del sector ubican el diferencial de los edificios con pileta, gimnasio o SUM en torno a 10% a 15%, o cerca de 22% por m² en otro estudio. La pileta es lo más caro de mantener, en parte porque la escala del SUTERH suma un plus por su limpieza.
La antigüedad funciona distinto. Los edificios viejos suelen parecer baratos en meses normales y saltan cuando hay que arreglar la fachada, las cañerías o el ascensor. Las obras extraordinarias son cerca del 10% de la expensa promedio. En un contrato estándar las paga el propietario, no el inquilino, pero igual terminan pesando en lo que piden los dueños.
Los servicios dependen de la estación y del calefactor
Los servicios son la parte más estacional de la cuenta. Con las tarifas de octubre 2026 para hogares sin subsidio (Edenor para la luz, Metrogas para el gas en CABA), un consumo de referencia de 265 kWh por mes y el agua según la factura de referencia de AySA, un 2 ambientes queda así:
| Escenario | USD por mes |
|---|---|
| Verano, sin aire acondicionado | 82 |
| Verano, aire acondicionado 6 horas por día | 116 |
| Invierno, calefacción a gas | 107 |
| Invierno, aire frío calor 6 horas por día | 116 |
| Invierno, radiador eléctrico 6 horas por día | 135 |
Además hay un escalón en la tarifa de luz. Por encima de 400 kWh por mes el cargo fijo salta de $3.866 a $12.697. Mucho aire acondicionado o un radiador pueden llevar a un depto chico por encima de esa línea, y entonces paga dos veces: más energía y un cargo fijo más alto.
Los edificios con calefacción central sacan el gas de la cuenta del inquilino y lo pasan a las expensas. En un edificio de 40 unidades citado por un administrador, el gas de invierno llegó a unos $2 millones sobre un presupuesto mensual de $6 millones, cerca del 30%. Es un ejemplo, no un promedio, pero muestra por qué las expensas con calefacción central se mueven con el clima.
Cuánto presupuestar
Para un 2 ambientes en Palermo con expensas promedio, la estación y la calefacción solas mueven el total mensual entre unos USD 920 y USD 973. Un edificio chico o uno con vigilancia 24 horas suma aproximadamente USD 15 a USD 17 por departamento en sueldos brutos, más si se cuentan las cargas sociales. El alquiler publicado es el punto de partida, no la cuenta.
Qué preguntar antes de firmar
- ¿Cuánto personal tiene el edificio, permanente o no, y hay vigilancia 24 horas?
- ¿Entre cuántas unidades se reparten las expensas?
- ¿Cómo fueron las últimas tres liquidaciones y hay obras extraordinarias previstas?
- ¿La calefacción es central o individual, a gas o eléctrica? ¿Hay aire acondicionado y de qué tipo?
- ¿Qué amenities incluye y hay pileta?
Metodología y salvedades
- El alquiler es el promedio de oferta de IDECBA para 2 ambientes usados. El T2 2026 es provisorio.
- Las expensas de la serie todo incluido son un promedio único de CABA de ConsorcioAbierto, actualizado con la línea de gastos comunes del IPCBA desde el T4 2025. Son iguales para todos los barrios.
- Los servicios de la serie son una estimación de hogar típico basada en IIEP UBA Conicet e IPCBA, con consumo de septiembre, así que el invierno queda subestimado.
- Los escenarios de personal son ilustrativos. Los sueldos son básicos brutos SUTERH más el adicional mensual general, sin cargas sociales, aguinaldo ni otros adicionales.
- Los escenarios de servicios usan tarifas sin subsidio y suman solo IVA 21%. Quedan afuera tasas municipales y provinciales, así que son un piso. Los hogares con subsidio pagan bastante menos. Las categorías de facturación se aproximan con el consumo mensual.
- El consumo de gas para calefacción (100 m³ en un mes de invierno) es un promedio de hogares del AMBA que incluye casas, así que probablemente sea alto para un depto chico. El aire acondicionado usa el consumo oficial de un equipo inverter de 3500 frigorías.
- Los valores en dólares usan el dólar MEP: promedios trimestrales para la serie y $1.563,9 del 24 de octubre de 2026 para los escenarios.
Fuentes
- IDECBA, Ciudad de Buenos Aires: alquileres e IPCBA (CC BY 2.5 AR).
- SUTERH, planilla salarial octubre 2026
- Ámbito, composición ConsorcioAbierto, septiembre 2026
- El Cronista, amenities y seguridad
- iProfesional, expensas por m²
- Clarín, calefacción central en invierno
- ENREGE Res. 708/2026, tarifas Edenor
- Metrogas, cuadros tarifarios octubre 2026 (Res. ENREGE 720/2026)
- ENRE, consumo de electrodomésticos
- IIEP UBA Conicet, reporte de tarifas y subsidios
- Consumo residencial de gas en el AMBA
- Dólar MEP: ArgentinaDatos.